留學生和海外買家在澳洲買房一定要注意的事

October 22, 2021

真的很恐怖,這一年來,全世界的房產都漲的超恐怖。當然澳洲也不例外,很多人都很害怕,如果現在不買,以後一定漲到買不起。所以我身旁的人,都跑來問我有關房地產的問題。問我最多的就是那些在澳洲留學的學生和家長,還有人在海外但是想要投資澳洲房地產的人。所以我決定拍一支影片,來告訴這些留學生和海外的澳洲房產投資小白,這樣我才不用一直說。但是我要先聲明一下喔,我接下來要講的,完全是出於我本人的觀察和經驗總結的喔,只是希望可以讓大家參考看看。如果有專業的問題,還是需要會計師和律師的解答。

首先,我要先說明一件事,只要你是人,你就可以在澳洲買房地產。只是會因為你身分的不同而受到一些限制,最基本的就是如果你不是澳洲公民或永久居民,通常只能買新房,不可以買二手房。也就是說,如果你是臨時居民或纯海外人士,那你在澳洲購房前,你就需要先滿足一些額外的條件,而這這兩類群族還會受到FIRB的購房限制。

什麽是臨時居民?什麽是純海外人士?FIRB又是什麽?

你問這題,代表你真的是個超級小白。好,首先臨時居民就是就是持有的臨時簽證,且有效期間超過12個月,比如簽證時間超過12個月的學生簽證和485畢業生臨時工作簽證,這些人是屬於臨時居民,又或者是居住在澳洲、已經遞出澳洲永久居留簽證的申請,且持有Bridging Visa過橋簽證的人,並有權在澳洲居留到永居申請完成。上面說的這兩類人都是是屬於臨時居民。

那至於什麼是純海外人士呢? 阿就是很純的海外人士阿。好啦,鬧你的拉,純海外人士就是你沒有居住在澳洲,或者沒有持有任何澳洲簽證的人,真的要嚴格講起來,就是持有12個月以下簽證的人,比如持有澳洲旅游簽證的人士,也屬於純海外人士喔。

那! 什麼是FIRB。英文全稱是Foreign Investment Review Board,外國投資審查委員會。臨時居民和純海外人士在澳洲購買房產前,都必須向FIRB提出購房申請。通常交了錢,申請應該都是可以通過審核。反正就是要賺你的錢就對了拉!

純海外人士和臨時居民到底能買哪些房子呢?

首先我們要知道,澳洲房地產主要分為   新房,二手房和空置的土地。 

那我們就先說純海外人士,他們的情況比較簡單。如果純海外人士想要在澳洲置產,那他們就需要向FIRB,也就是外國投資審查委員會提出申请,然後就可以買房地產拉! 但是,只可以買新房,和空置土地。簡單來說,纯海外人士一般情况下是不能購買二手房的。

而臨時居民的情況就跟純海外人士不一樣喔。那下面我們就分 新房、二手房和空置土地,這三樣房產來討論一下。

首先,我們先來講新房

臨時居民簽證持有者呢,可以在澳洲没有數量限制的購買新的房子,不管你是用來自住或是投資。但是大家要注意喔,新房是不包括那些從舊房子翻新的房子喔,如果是在原來的土地把舊房子推倒,然後重建一間,那就不屬於新房,反正就是假設你推倒兩間,然後重建兩間,這樣也不算是新房喔。但是如果你是推倒一間,然後再同個地方新建了兩間以上的房子,那就可以算是新房了。 所以要注意,不一定看起來是新的房子就一定是新房。即使是全新的房子,也會被定義成舊房子喔,所以大家在購買房產的時候,一定要向房屋仲介詢問清楚哦。

接下來我們來講二手房,如果一間住宅已經被建立了,並且之前被其他業主佔領, 那麽這個住宅就属于二手房。臨時居民可以購買二手房作为主要住所,之後再購買新房再房作為投資。每購買一套新房,都需要向FIRB提出申请, 通常繳完前之後,都會無條件同過審核的。 

注意哦,臨時居民只能買1間二手房,並且只能把這間二手房拿來自己住。 還有,這套房子不能用于出租,一旦你搬出這套房子,或者簽證到期,這套房必须要在3個月内出售。另外, 臨時居民如果想把購買的二手房拆除並且重建,在買這套房之前必須先獲得FIRB的批准喔。 

好,接下來說說空置土地呢,臨時居民可以在澳洲購買空置土地進行房產開發,購買之前需要向FIRB提出申请。但是購買空置土地有兩個條件:

  1. 首先4年内必須完成土地開發。
  2. 住宅完工證明應在收到後30天内提交。

好,瞭解了臨時居民和純海外人士可以購置的房產類型以後呢,接下來我要和大家聊一聊相關費用問題。這裡很重要,因為如果你不是澳洲公民或沒有永久居留權,那你的費用會跟人家很不一樣喔。聽完費用之後,你心裡大概就有底要不要買房子了。

澳洲臨時居民和纯海外人士在澳洲購房要支付比澳洲公民更多的費用。首先買房嗎,那就需要和FIRB 提交買房申請,我把申請費打在旁邊,大家可以在算一下,自己可能要繳多少錢。

FIRB申请費用
$ 100萬澳幣以下房產:$ 5,700
$ 100萬澳幣到$ 1,999,999房產:$ 11,500
$ 200萬澳幣至$ 2,999,999房產:$ 23,100
$ 300萬澳幣至$ 3,999,999房產:$ 34,600
$ 400萬澳幣至$ 4,999,999房產:$ 46,200
$ 500萬澳幣到$ 5,999,999房產:$ 57,700
$ 600萬澳幣到$ 6,999,999房產:$ 69,300
$ 700萬澳幣$7,999,999房產:$ 80,900
$ 800萬澳幣至$8,999,999房產:$ 92,600
$ 900萬澳到$ 9,999,999房產:$ 104,100

更多细節,請参照完整FIRB收購費用列表:http://firb.gov.au/resources/guidance/gn29

其次,無論是澳洲公民,永久居民,臨時居民還是纯海外人士在澳洲購買房產都需要支付Stamp Duty。也就是我們常聽到的印花稅。現在澳洲各個州,對於澳洲公民和永久居民,有一定程度的印花稅減免和首次置房補助,這些補助呢,是學生啊,或者純海外投資者享受不到的。每個州的印花税額度都不一樣。臨時居民和纯海外人士除了要支付印花税,還需要支付額外比例的税費也就是Surcharge Purchase Duty。 

我把各個州的額外稅費打在旁邊讓大家可以看一下
維多利亞 8%
新南威爾斯州 8%
昆士蘭 7%
南澳大利亞州 7%
西澳大利亞 7%
塔斯馬尼亞 3%

大家看到這些數字,可能還沒有什麽感覺,讓我舉幾個例子,以昆州為例, 購買80萬澳幣的二手房作為自住房,澳洲公民或永久居民需要支付$24538澳幣的印花税。而臨時居民和纯海外人士呢,就需要額外支付$56000澳币的稅費,總共要多付$80538澳幣。所以說呢,你想要買80萬的房子,最後各種費用加起來,比如驗房費啊,律師費啊加起來可能呀,您需要準備好大約90萬的錢喔。

這些數據呢,經常變動,這是今天的數據。大家如果要買房,需要及時去確認稅率是否有更新。

那我現在是學生身分,我大概可以申請多少貸款呢?

對於有穩定收入的,想在澳洲買房地產的永久居民來說,可以申請到物業價格的70%-80%的貸款。

但是對於沒有收入能力的留學生來說,本身學生簽證每兩週只有40小時的工作時間,這邊的收入是不夠的,通常只有從海外收入證明入手,目前的政策是最多可以貸款70%。

那如果我的學生簽證到期後,房子要怎麽辦?

無論是海外投資者,還是澳洲留學生,在澳洲買了新房,就屬於海外投資者,既然已經買了房子了,就可以做為投資使用,留學簽證到期不賣掉也是沒有任何問題的。如果覺得市場非常不好,可以先聯繫好房仲,把房子出租出去,等到市場好的時候再賣出去,這個是沒有時間限制的問題。還有,在澳洲有房子的話,將來也可以申請簽證過來旅遊會比較方便。但如果買了二手房,因爲二手房不能作爲投資使用,所以,就一定要在簽證到期後的三個月内賣掉!


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